قالب وردپرس قالب وردپرس آموزش وردپرس قالب فروشگاهی وردپرس وردپرس
صفحه اصلی / همیارناظر / نكات كليدي قرارداد مشاركت در ساخت

نكات كليدي قرارداد مشاركت در ساخت

نكات كليدي قرارداد مشاركت در ساخت

  1. وجه التزام:

مطابق مواد 226 الي 230 قانون مدني چنانچه يكي از طرفين قرارداد مشاركت (طرف اول صاحب زمين و طرف دوم سازنده) به تعهدات خود عمل نكند مبلغي را كه به عنوان خسارت در انجام تعهدات تحت عنوان وجه التزام در قرارداد مشاركت تعریف‌شده به عنوان جريمه پرداخت خواهد كرد.

مثلاً سازنده در موعد معين ساختمان را تمام نكند يا واحدهاي ساخته‌شده را تحويل ندهد يا موعد مقرر سند رسمي را آماده نكند يا پايان كار نگيرد براي هر کدام جداگانه بايد خسارتي در قرارداد تعريف شود يا آنكه مثلاً صاحب زمين در موعد معين سند را به نام سازنده نكند بايد وجه التزام را پرداخت كند

اگر سازندگان بيشتر از يك نفر باشند :

آنگاه مالك زمين بايد در قرارداد خود اين جمله را اضافه كند: سازندگان در قبال كليه تعهدات اين قرارداد مشارکت و جبران خسارات ناشي از عدم انجام تعهدات آن مسئوليت تضامني دارند.

  1. مسئوليت تضامني:

مثلاً اگر يكي از سازندگان خارج از كشور باشد و دومي به دليل بی‌پولی كار را تعطيل كند شما می‌توانید تنها از يكي از سازندگان شكايت كني و آن سازنده موظف است كل وجه التزام مندرج در قرارداد را به تنهایی پرداخت كند.متقابلاً اگر سازنده‌ی زمين وراثی با چندين ورثه هستي در صورت بروز اختلاف می‌تواني به جاي همه ورثه از يك نفر شكايت كني و كل وجه التزام را از همان شخص بگيري.بعدازآن، آن شخص می‌تواند خود از ساير شركا شكايت كرده و حق خود را تاديه نمايد و به شما مربوط نخواهد شد.

اين حالت درست مثل آن است كه شخصي چكي را صادر و امضا كند و بدهد نفر دومي ظهر آن را امضا كند در اين حالت شخص سوم كه دريافت چك است می‌تواند در صورت نقد نشدن چك از هر کدام از آن دو نفر و يا از هر دو شكايت كند و خسارت خود را تاديه كند زيرا مسئوليت ظهر نویس چك هم تضامنی است.

اگر واژه مسئوليت تضامني را ننويسي و يكي از شركا خارج از كشور باشد پرونده تا زمان بازگشت آن شخص معلق می‌ماند و شاكي نمی‌تواند كاري از پيش ببرد.

  1. انتخاب داور:

بهتر است هنگام عقد قرارداد مشاركت داور انتخاب كنيد و نام وي را صراحتاً در قرارداد ذكر كرده و حدود اختيارات وي را تعريف نماييد(به داور اختيارات افسارگسیخته ندهيد.) اگر تصميم داريد به داور اختيار تام بدهيد تقرير كنيد كه « كليه ي اختلافات مربوط به اين قرارداد می‌بایستي توسط داور يا حكم رسيدگي شود و رأی او براي طرفين لازم الاجرا است»

  • طرفين دعوي می‌توانند با توافق هم داور را عزل نمايند.
  • طرفين دعوي می‌توانند با توافق هم رأی داور را باطل نمايند
  • اگر طرفين دعوي تقاضاي رأی كنند و داور رأی ندهد (داور تا 3ماه فرصت دارد رأی بدهد) داوري باطل خواهد شد.
  • داور بايد حکم را به طرفين ابلاغ كند و ملزم است حكم را قبل از ابلاغ به امضاي يكي از طرفين دعوي برساند و سپس به نفر دوم ابلاغ كند. در غير اين صورت رأی صادره ارزش قانوني ندارد.
  • قوانين داور طي هفت ماده در فصل هفتم آيين دادرسي مدني آمده است.
  • اگر رأی صادره توسط داور مغاير با قانون مدني باشد(مثلاً مغاير مواد 10 قانون مدني بوده، غير باشد يا منافي منافع عام باشد) می‌توان از داور شكايت كرده و رأی را باطل كرد.
  1. اسقاط كافه خيارات

به جز خيار تلديس ( کلاه برداری ) كليه خيارات را از طرفين ساقط کنید.

  1. خروج از چارچوب قوانين باب شركت

حتماً در متن قرارداد ذكر كنيد كه اين قرارداد تخت مواد مربوط به باب شركت در قانون مدني تفسير و اجرا نمی‌شود در صورت عدم تقرير جمله فوق‌الذکر قاضي می‌تواند هنگام دادرسي از چارچوب قوانين شركت استفاده نمايد كه در اين صورت فاتحه ما خوانده است.

در قانون شركت عقود معنيه اي داريم كه شامل جعاله، مضاربه، مساقات، مضارعه و… هست.

مساقات: قراردادي ميان صاحب درختان و يا باغستان با عامل است كه متعهد می‌گردد مراقبت و رسيدگي از جمله آبياري نسبت به درختان يا باغ داشته باشد و در نهايت محصول به‌دست‌آمده به نسبتي كه قبلاً توافق كرده بودند ميان هر دو تقسيم شود شرايط يادشده مانند 1.عقل 2.بلوغ 3. اختيار 4. مشخص نبودن سهم هريك 5. مشخص نبودن زمان بنا بر موازين فقهي بايد رعايت شود.

مضاربه: قراردادي است كه ميان عامل و صاحب مال بسته‌شده و به اين صورت كه عامل با سرمايه صاحب مال به دادوستد پرداخته و در برابر آن به نسبت درصدي در سود با وي شريك می‌شود كه البته سودي به دست آيد، آن را با دارنده مال بر پايهي قرارداد تقسيم می‌کند. امااگرآن سرمايه گذاري به منجر به زيان گردد تنها دارنده مال است كه خسارت را تحمل می‌کند و تنها ضرركه متوجه كارپرداز می‌گردد همان كوشش و اقدامات بي نتيجه است هرگاه كارپرداز بنابر شرايطي قبول خسارت نيز كرده باشد در اين صورت اگر سودي به دست آيد چيزي به صاحب سرمايه نمی‌رسد.

شرط اساس درستي مضاربه قبول خطر از جانب صاحب سرمايه است و عدم ضمانت نسبت به سرمايه در غير این صورت سرمايه به عنوان قرض است و پس از انعقاد مضاربه عامل نمی‌تواند سرمايه را با سودي كمتر به شخص ديگري واگذارد.

مضارعه: شركت مالك يا زارع است در تقسيم حاصل روش مزبور عبارت است از در نظر گرفتن 5 عامل صحبت به ثمر رسانيدن حاصل و آن 5 عبارت است از : 1. زمين 2.آب 3.شخم 4.كار 5.گاو در زمین‌هایی كه با آب دستي مشروب شوند.

مجالعه: جعاله در فقه و حقوق ايران عبارت است از عقدي كه طي آن شخص در برابر دريافت اجرت و يا پاداشي التزام به انجام كاري می‌یابد. جعاله در لغت به معناي اجرت و دستمزد به كار مي رود به عبارت ديگر و از نگاه فقهي جعاله ملتزم شدن جاعل به دادن عوض است در قبال عملي كه حلال و مقصود عقد است در جعاله شخص ملتزم را جاعلي و طرف مقابل را عامل و اجرت را جعل می‌گویند.

  1. نام زدن پلكاني سند

در قراردادهاي مشاركت می‌بایست سند مالكيت به صورت پلكانه به نام سازنده شود اين عمل به نفع هر دو طرف خواهد بود فرض كنيد قرار است 3 دانگ از ملك را به سازنده واگذار كنيم و ملك قرار است داراي 6 سقف باشد در اين روش می‌بایست سه دانگ را تبديل به سهم نمايد21(می‌توانيم 27 سهم هم بكنيم با توجه به تعداد سقف )

مرحله اول : بعد از اخذ جواز (پروانه ساختماني) و تخريب و اجراي فونداسيون سه سهم از 21 سهم از سه دانگ از شش دانگ

مرحله دوم: بعد از اجراي سقف اول و دوم سه سهم از 21 سهم از سه دانگ از شش دانگ

مرحله سوم: بعد از اجراي سقف سوم و چهارم سه سهم از 21 سهم از سه دانگ از شش دانگ

مرحله چهارم: بعد از اجراي سقف پنجم و ششم سه سهم از 21 سهم از سه دانگ از شش دانگ

مرحله پنجم : در پايان سفت‌کاری طبق گزارش مهندس ناظر سه سهم از 21 سهم از سه دانگ از شش دانگ

مرحله ششم: تحويل آپارتمان ها سه سهم از 21 سهم از سه دانگ از شش دانگ

مرحله هفتم: اخذ پايان كار و صورت مجلس تفكيكي سه سهم از 21 سهم از سه دانگ از شش دانگ

اگر داور استعفا دهد و ثابت شود اين استعفا باعث ضرر و زيان طرفين شده است داور مجبور است خسارت بدهد.

اگر حرفه‌ای و خبره نيستيد داور نشويد بسيار دشوار است هرگز تحت هيچ شرايطي رشوه نگيريد زيرا چنانچه علني شود چند سال زندان دارد و بسيار خطرناك است.

در هريك از مراحل شش‌گانه می‌توانيم انتقال سند را به دو روش انجام دهيم:

  1. انتقال رسمي در دفترخانه كه استعلام از دارايي و … می‌خواهد طولاني و دردسرساز است و توصيه نمی‌شود.
  2. انتقال به روش وکالت‌نامه بلا عزل و مبایعه‌نامه نامه (دقت كنيد كه وكالت بلا عزل بدون مبایعه‌نامه نامه به كارنمي آيد.) اگر مبایعه‌نامه نامه كدرهگيري نداشت هم اشكالي ندارد اما حتماً مبایعه‌نامه موجود باشد.

می‌بایست براي هريك از مراحل انتقال سند به صورت جداگانه يك وجه التزام براي خسارت در عدم انجام تعهدات در قرارداد پیش‌بینی كرد.

هرگز براي هفت مرحله انتقال سند تاريخ نگذاريد و مدت هم نگذاريد زيرا اين كار خطرناك است و اگر سازنده نتواند در آن تاريخ آن اقدام را عمل نمايد كل قرارداد فسخ خواهد شد.

سازنده فقط براي بابت 2 تاريخ وجه التزام داشته باشد:

  1. براي تحويل آپارتمان ها موعد و وجه التزام بگذارد.
  2. براي اخذ پايان كار موعد بگذارد ولي وجه التزام نگذارد.

صاحب زمين بايد بابت هر هفت مرحله نام زدن وجه التزام داشته باشد . براي تخليه ملك هم قبل از تخريب بايد وجه التزام و تاريخ داشته باشد.

  1. هنگامي كه مدت ساخت بيشتر از مدت معين در قرارداد بشود:

در اين صورت بايد صاحب زمين وجه التزام روزانه يا ماهانه پیش‌بینی كرده باشد در اين صورت بايد در قرارداد متقابلاً حق حبس مدت قراردادي پیش‌بینی شود براي سازنده.

اگر صاحب زمين بابت تأخیر در ساخت حق التزام نگذاشت نيازي نيست سازنده حق حبس قرارداد را بخواهد.

حق حبس قرارداد : يك بند به قرارداد سازنده اضافه می‌شود كه چنانچه صاحب يا صاحبان زمين در موعد مقرر در قرارداد درصدهاي پیش‌بینی‌شده را به نام سازنده نكرده علاوه بر پرداخت خسارت وجه التزام می‌بایستي به ازاي مدت تأخیر در انتقال سند، مدت قرارداد مشاركت نيز به همان اندازه افزايش يابد.(تعطيلي يا انجام اجرايي كارگاه در اين مدت نيز در اختيار سازنده است.)

اگر اين جمله آخر را اضافه نكنيد ممكن است قاضي رأی بدهد كه دو ماه به قرارداد اضافه شده است اما در اين دو ماه حق كار نداري ، يك جور تله حقوقي درست می‌شود كه صاحب زمين می‌تواند بر اساس آن شكايت و ادعاهاي خسارت كند.

  1. مشخص نمودن متريال ساختمان:

حتماً در قرارداد مشاركت بايد متريال هاي ساختماني را مشخص كنيد يعني مصالح ساختماني مصرفي بالأخص در مرحله نازک‌کاری مشخص شود و تحت عنوان شرايط خصوصي پيوست قرارداد گردد.

از جمله : نوع سرامیک‌ها، نوع کاشی‌ها، نوع سنگ نما، نوع سنگ راه‌پله ، نوع سنگ پاركينگ، نوع شيرآلات، نوع كليد پريز، نوع کابینت، نوع درب ورودي واحدها، نوع درب پاركينگ، نوع كف پوش واحدها، نوع نقاشي واحدها، نوع آسانسورها و…

كلمات گنگي مثل عرف منطقه را استفاده نكنيد و حتي المكان وارد جزئیات مصالح مصرفي شويد.

در انتهاي شرايط خصوصي درج شود كه چنانچه مصالحي ضعيف تر از مصالح فوق‌الذکر توسط سازنده کار گذاشته شده ما به تفاوت قيمت آن توسط داور محاسبه شود و به مالك يا مالكين پرداخت شود.و اين تغييرات جنس مصالح حق فسخ قرارداد را ايجاد نمی‌نماید.

چنانچه مالكي درخواست مصالحي مرغوب تر از مصالح فوق‌الذکر براي واحد خود داشته باشد می‌بایست هزینه‌ی خريد و حمل آن تا پاي كارگاه را خود به عهده گيرد و چنانچه نصب آن مصالح نياز به تخصصي خاص و افزون بر مصالح مندرج در قرارداد داشته باشد، مالك می‌بایست ماوالتفاوت هزينه را پرداخت نمايد و محاسبه‌ی اين اضافه هزينه بر عهده‌ی داور هست.

دقت كنيد كه براي داوري شخصي باانصاف ، عادل،باسواد و داراي تجربه در ساخت‌وساز را انتخاب كنيد و براي وی حق‌الزحمه در نظر بگيريد و در قرارداد درج نماييد كه هريك از طرفين می‌بایست A ريال بابت داوري به وي پرداخت نمايند.

در شرايط خصوصي اضافه كنيد كه چنانچه سازنده طبقاتي را به ساختمان اضافه نمايد يا اضافه متراژ از شهرداري دريافت نمايد هزينه ساخت و عوارض آن می‌بایستي طي سورت جلسه‌ای با توافق مالكين تصمیم‌گیری شده و سپس اقدام به اخذ مجوز اضافه بنا گردد.

تقسيم نامه واحدها:

  1. هنگام تنظيم قرارداد مشاركت تقسيم نامه واحدها فی مابین سازندگان و صاحبان زمين بادی‌های برنجی نقشه معماري پيشنهادي سازنده انجام خواهد شد.
  2. چنانچه نقشه‌ی پيشنهادي سازنده با نقشه‌های معماري مصوب اختلاف زيادي داشت می‌بایست طي صورت‌جلسه‌ای تقسيم نامه‌ی جديد تهيه گردد در غير این صورت قرارداد فسخ خواهد شد. و هزینه هاي انجام شده‌ی سازنده جهت اخذ پروانه‌ی ساختاني می‌بایستي از طرف صاحبان زمين به سازنده مسترد شود اين هزينه با نظر داور محاسبه خواهد شد.
  3. نوسانات قيمت :

       9. در بند نهم قرارداد مشاركت ذکر نمایید که نوسانات قيمت زمين و نوسانات قيمت مصالح ساختماني و دستمزد هيچ تاثيري در اين قرارداد ندارد.

چند اصلاح حقوقي رايج در قراردادها :

  1. خاتمه قرارداد : ايفاي كامل تعهدات قرارداد توسط طرفين قرارداد هست.
  2. فسخ قرارداد: خاتمه دادن قرارداد به اراده‌ی يكي از طرفين قرارداد پيش از موعد قانوني آن كه می‌بایستي موجهي داشته باشد مثل باب خيارات يا مثل عدم انجام تعهدات يكي از طرفين كه موجبات فسخ قرارداد را می‌بایستي در متن قرارداد پیش‌بینی كنيم.

شرط خارج عقد در مبایعه‌نامه نامه نافذ نيست اما در عقود معنيه و قرارداد مشاركت و باب شركت و وکالت‌نامه شرط خارج عقد نافذ است.

  1. اقاله‌ی قرارداد (تفاسخ) : بازگشت قرارداد به حالت اول كه در ابتداي امضاي قرارداد بوده است كه می‌تواند تبعات خسارتي براي طرفين قرارداد داشته باشد. يعني تفاسخ آثار دارد و با پرداخت خسارت مربوطه به حالت اول بازمی‌گردیم.
  2. انفساخ قرارداد : حالتي كه قرارداد خودبه‌خود به هم می‌خورد مثلاً اگر سازنده نتواند ظرف يك ماه جواز ساخت را بگيرد قرارداد منفسخ می‌شود.

اگر بنويسيد فسخ يا باطل می‌شود آثار خسارتي داده اما اگر بگوييد منفسخ می‌شود خسارتي ندارد و هركس دنبال كار خود مي رود .

  1. ابطال يا بطلان يا باطل شدن قرارداد: مثلاً قانون مدني می‌گوید اگر در قراردادي خيار شرط ساقط نشده باشد قرارداد باطل می‌شود.

عمليات باطل شدن می‌تواند طي قرارداد روي دهد يا آنكه قرارداد في النف و از بدايت باطل باشد به عنوان مثال من ملك ديگري بدون وكالت از صاحبان ملك به نفع خود قرارداد مشاركت ببندم ، فارغ از اينكه فعل من در قانون مدني جرم محسوب شده و مجازات دارد اين قرارداد باطل است.

استفاده از بطلان قرارداد براي کلاه‌برداری: هنگام اسقاط خيارات علاوه بر خيار تدليس ، خيار شرط را هم ساقط نمی‌کنیم در اين صورت می‌توانيم شرط بگذاريم کلاه‌برداران از خيار شرط استفاده می‌کنند و می‌گویند وجه التزام نمی‌خواهد به جاي آن تقرير شود كه اگر سازنده نتواند ظرف سه ماه سقف سوم را بزند. قرارداد باطل است يعني اگر نتواند سقف را بزند در عرض مدت معين جواز را گرفته دو طبقه را بالابرده و بايد برود دنبال كارش!!

خيار شرط هنگامي نافذ است كه موعد داشته باشد در صورت موعد نداشتن خود خيار شرط باطل است.

  1. اقاله قرارداد : حالتي است كه يكي از طرفين قرارداد تعهدات خود را به شخص ديگري انتقال دهد كه احوط آن است كه در قرارداد اين حق توسط طرفين از يكديگر سلب شود.

پیش‌فروش :

  1. چه سازنده باشي و چه صاحب زمين براي پیش‌فروش بايد حتماً سند پیش‌فروش را كه يك كاغذ تك برگي است از شهرداري تقاضا كني كه در اختيارات قرار دهد كه تمام مشخصات ساختمان در آن نوشته شده است. اين كاغذ بايد توسط طرفين قرارداد به عنوان پیش‌خرید و پیش‌فروش در دفترخانه اسناد رسمي پرش شده و ثبت قانوني و رسمی شود.
  2. چنانچه خريدار واحد پیش‌خریدي را يا فروشنده واحد پیش‌فروشي را از طريق سند پیش‌فروش كه شهرداري در اختيار آن‌ها قرار خواهد داد، شرح آن در بند اول داده شد معامله نكند و طرفين به سبك قديم بين خود قولنامه و يا مبایعه‌نامه نامه رد و بدل كنند ، دچار تبعاتي به شرح ذيل خواهند شد :

الف) فروشنده چه صاحب زمين باشد چه سازنده بين 3تا9 ماه زندان كيفري دارد، علت آن است كه آن قدر جرم در اين عرصه به وجود آمده و فروشنده بارها يك واحد را پیش‌فروش كرده است كه براي پيشگيري از وقوع اين جرم چنين مجازات سنگینی توسط قانون‌گذار پیش‌بینی‌شده است.

ب) چنانچه خريدار واحد پیش‌فروش اقدام به عقد قرارداد پیش‌فروش با قولنامه عادي نمايد از كليه حمایت‌های پیش‌بینی‌شده در اين قانون محروم خواهد شد و محاكم قضايي قرارداد را باطل نخواهند كرد، مطابق مفاد مندرج در متن قرارداد به اختلافات طرفين رسيدگي خواهد شد.

در سبك قديم اگر می‌خواستیم پیش‌فروش انجام دهيم بايستي قولنامه نوشته شود و نه مبایعه‌نامه زيرا مبایعه‌نامه نامه براي پیش‌فروش جرم محسوب می‌شود . بيع در مورد كالايي صحيح است كه وجود دارد. نمی‌توان ساختماني را كه هنوز ساخته نشده را بيع كرد، بلكه قولنامه تنظيم می‌شود و قول می‌دهیم كه در صورتي كه ساخته شد با شرايط مشخص به فروش برسانيم. مبایعه‌نامه نامه و قولنامه باهم فرق می‌کند.

ج) فروشنده براي گرفتن سند رسمي پیش‌فروش به شهرداري منطقه مراجعه كند تا سند رسمي براي او چاپ شود شهرداری‌های مناطق تحت سلايق مختلفي اين سندها را چاپ می‌کنند.

منطقه 10 و 11: شناسنامه فني ملكي ساختمان می‌خواهند كه حتماً از نظام مهندسي بگيريد

د) طبق مفاد قانون پیش‌فروش چنانچه فروشنده بعد از اجراي فونداسيون تقاضاي پيش سند كرد شهرداري موظف است سند ا در اختيار وي قرارداد. اما در برخي مناطق مثل 10و11 در اسكلت بتن می‌گوید حتماً دو سقف هم اجرا شود يا در اسكلت فلزي می‌گویند حتماً بايد اسكلت برپا كرده باشي وگرنه پيش سند را نمی‌دهیم. كه با متن قانون مغايرت است اما در هر حال به اين شكل اجرا می‌شود.

 

کانال تلگرام همیار ناظر

مجدد بررسی کنید

نمای خشک چیست ؟

نمای خشک چیست ؟   پیشگفتار طراحی نما همواره یکی از بخشهای مهم در فرایند …

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *